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    以房養老

    以房養老是依據擁有資源,利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異,對廣大老年人擁有的巨大房產資源,尤其是人們死亡后住房尚余存的價值,通過一定的金融或非金融機制的融會以提前套現變現。實現價值上的流動,為老年人在其余存生命期間,建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入。.

    表現形式

    ?以房養老模式多。據我們大致歸納可包容30種。

    (1)“倒按揭”養老。以房養老中最為人所知也最復雜的一種。

    (2)售房養老。簡單而言,售房養老就是“60歲前人養房,60歲后房養人”。大家在60歲之前,通過儲蓄存款、按揭貸款的形式,購買住宅,并在60歲之前還清所有房款的本息,取得該住宅的全部產權。再在60歲退休養老之時,將該住宅的產權予以出售,依靠出售該住宅的余值來養度自己的余生,達到養老保障的目的。

    (3)家內售房養老。家庭內部父母與子女兩代人之間的一種房產繼承與贍養的特殊方式,父母在世時用擁有房產向子女出售,以換取養老用的款項。

    (4)投房養老。用錢投資第二套或更多套房產,賺取錢財用于晚年養老,或用出租住宅的租金收益養老。

    (5)投資返本入住。開發商將住房出售給老年住戶后,又在一定期限內將售房款項逐年向老年住戶全部返還,帶老年住戶去世后,開發商重新將住房收回。對住戶來說可稱為“投資返本入住”。

    (6)合資購房。老年人需要購買適合養老的住房,但在資金不敷使用時,聯合其他機構或個人合資購房,房屋購買到到收受,老年人率先使用,帶老年人身故后,將該住房移交給合資對方享用或自主支配。

    (7)購房返款養老。房產營銷機構從大規模營銷房地產中,獲得的超額營銷費用中結余部分資金,返還給購房客戶并投入金融機構積累理財,并于客戶年老后作為養老資金。

    (8)父子合資購房養老。父母與子女合資購買住房后,與子女共享房屋產權,父母首先居住該住房,身故后將住房遺留給子女繼承。

    (9)父子接力貸款購房養老。老年父母希望貸款購買新房居住,限于資金不足,向銀行貸款已超出年齡,故此與子女一起向銀行申請貸款買房,將來貸款本息也由父子接力合作歸還。

    (10)異地養老。異地養老是離開自己的家鄉,到其他更適合的地域,或更為節約合理地度過自己的晚年生活,如城市到鄉村,鄉村到城市,如旅游養老、海外養老等等。

    (11)基地養老。在大城市周邊的生態環境優越的地域,大量建造養老基地,并附設以完備的設施服務,將城市中的老年人自愿移入基地養老,將老人原居住的住宅價值通過價值轉換,便換位老人養老所需要的現金流入。

    (12)老年公寓養老。老年人到老年公寓居住養老,將原來居住住宅的價值搞活,支付公寓的各式用費。

    (13)老年社區養老。老年人將自有住宅做其他處置,自己入住大型老年社區養老,用房產處置的收入彌補老年社區的房租和生活護理用費。

    (14)農家養老。城市的老年人到生態環境較為優越、交通便利或有親緣瓜葛的農村,購買或租住住房,在農村養老生活。

    (15)集資合作養老。富裕起來的老年人動用自己的財力,合資建造自己需要的養老機構,并在機構中自我管理運營,舒適養老度過晚年生活。

    (16)住房置換養老。通過住房資源的置換,將住房的價值搞活或居住場所發生變更,以期更符合養老生活的實際情形。

    (17)售房入院養老。老年人將自有住宅出售,自己住到養老院或養老基地中,作舒適養老。

    (18)售房入院+養老壽險養老。本模式是在售房入院的基礎上產生,老年人將住房出售后自己居住到養老院舒適養老,房款則躉交與壽險公司,辦理終生型的養老壽險產品,以保障終生生活無憂。

    (19)租房入院養老。老年人將住房對外出租,自己用租金居住到養老機構,將來自己身故后將住房移交子女繼承。

    (20)宅基地換養老。老年農民集中居住養老公寓,用宅基地換去養老保障。

    (21)農房換市區房養老。以農村宅基地置換市區公寓房,以農村集體土地承包經營權置換生活保障。

    (22)招徠房客養老。老年人空有較大住宅,卻空落落少人居住,現將部分空置房間對外出租,收取租金養老。

    (23)購養老房養老。老年人購買適合養老的住宅,長期居住安心養老,度過晚年生活。

    (24)合居共住養老。若干志同道合的老年人將住房資源予以重新配置后,合居共住一起養老。

    (25)托付贍養養老。兒女整日工作忙碌,故此將自己應對父母盡到的贍養義務,有償委托他人代為履行。

    (26)遺贈扶養養老。如某孤寡老人無兒無女可做晚年依靠,也無過多現金可資養老運用,卻有一套可觀的房產,這就可以同某位可靠人士簽約,由對方負責自己有生之年生活贍養的義務,到自己壽終正寢之時,所遺留房產和其他財產都留贈給該扶養人員作為補償。

    (27)以房換養養老。“給我你的房子,我為你養老送終”,可稱為我國民間社會長期來就有的遺贈扶養的“現代版”,發達國家倒按揭房產養老模式的“修訂版”。

    (28)住房出典養老。老人可以選擇住宅出典,取得整筆款項用于投資,獲得投資收益后再將房屋重新贖回,余剩部分用作養老支出。

    (29)以房自助養老。2007年4月21日《新京報》報道,“上海將試點以房自助養老,公積金管理中心做房東”。與反向抵押貸款不同的是,它從一開始就變更了房屋的產權人。

    (30)法國的VIAGER養老。在法國房地產交易市場出現的一種新的購房付款形式,即用支付養老金的方式購買房屋。這就是頗有盛名的法國的Viager系統,也可稱為一種以房養老的新模式。

    以上第1-9種為以房養老的金融養老模式,第10-15種為以房養老的集中養老模式,第16-24種為以房養老的換房養老模式,第25-30種為以房養老的托付養老模式。以上以房養老模式都是基于不同的背景假設,詳細內容可參見浙江大學柴效武教授的著作《以房養老》、《以房養老漫談》、《以房養老30法》等。

    政策解讀

    這是金融養老、以房養老的方式之一,在國外較為普遍,在國內發展還剛剛起步。這次《意見》以試點形式寫了進來。應該講這對于老年人、對于保險公司都是利好消息,如果試點成功的話,對于解決老年人的養老資金問題,盤活已有房屋資源,擴大保險公司業務都有積極意義。

    對此,民政部有關負責人表示,國務院發布《意見》,旨在積極應對人口老齡化,不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求,同時對擴大內需、增加就業、促進服務業發展具有重大意義。

    “開展老年人住房反向抵押養老保險試點”即所謂“以房養老”,只是“完善投融資政策”中的一句話,而且明確是開展試點。在隨國務院《意見》同時下發的重點任務分工中,也只是45項重點任務分工中第27項有關保險資金投資養老服務領域中的一個子項目。該負責人表示,國務院《意見》中明確提出發展居家養老、社區養老、機構養老、醫養結合等多種養老服務模式。

    在投融資、土地供應、稅費優惠、補貼支持、人才培養和公益慈善等方面采取了一系列力度大、含金量高的利好舉措。對健全工作機制、開展綜合改革試點、強化行業監管、加強督促檢查等方面提出了保障措施。

    開展“以房養老”在國外一些國家已有成熟的做法。這次國務院《意見》借鑒國際經驗,提出開展這方面的試點,是積極慎重穩妥的,目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品,擴大養老服務供給方式,進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。

    民政部副部長竇玉沛表示,我國未來將以多種途徑應對養老問題,在政府兜底的基礎上,鼓勵社會力量積極參與養老服務,“以房養老”是市場化運作的一種高端化服務,是自愿的、自主選擇的行為。竇玉沛指出,《意見》明確提出政府要堅持保障基本,重點為城鄉“三無”老人,低收入老人,經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務,進一步明確了政府的兜底責任,對城鄉困難老年人是利好消息。同時面對廣大公眾將著力構建多樣化、多層次的養老服務保障模式。

    國土部:宅地70年后續期不影響以房養老

    住宅建設用地使用期到期后,如何自動續期尚無明確規定,是否會影響一些人的以房養老計劃?國土部官員認為,不會影響。

    《物權法》對住宅建設用地使用期期滿后怎么辦,只有四個字“自動續期”。這讓不少人擔憂,以普遍的70年使用期為例,70年后續期是否需要交錢、如果交錢交多少、怎么交這些具體問題都沒有明確的規定,更讓有以房養老想法的人心存顧慮。國土資源部副部長贠小蘇表示,尚無具體規定,但他認為不會影響到有以房養老想法的人的計劃。

    相關政策

    1 “以房養老”或解決養老金短缺

    “以房養老”是國際上成熟、普遍養老方式之一,國內初起步

    隨著“老齡化”加速到來,養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。“老年人住房反向抵押養老保險”是國際上成熟、普遍的金融養老、以房養老方式之一,在國內卻初起步。民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付說,這次《意見》以試點形式寫了進來,對于老年人、對于保險公司都是利好消息,若試點成功,對于解決老年人的養老資金“短缺”問題,盤活已有房屋資源,擴大保險公司業務都有積極意義。

    2 醫療機構“入駐”養老機構

    各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭

    《意見》提出,各地要促進醫療衛生資源進入養老機構、社區和居民家庭。衛生管理部門要支持有條件的養老機構設置醫療機構。二級以上綜合醫院應當開設老年病科,增加老年病床數量,做好老年慢病防治和康復護理。按照國務院部署,我國探索醫療機構與養老機構合作新模式,醫療機構、社區衛生服務機構應當為老年人建立健康檔案,建立社區醫院與老年人家庭醫療契約服務關系,開展上門診視、健康查體、保健咨詢等服務,加快推進面向養老機構的遠程醫療服務試點。

    3 新建社區須配建養老設施

    按照人均用地不少于0.1平方米標準配套建設

    《意見》提出,凡新建城區和新建居住(小)區,要按照人均用地不少于0.1平方米的標準配套建設養老服務設施,與住宅同步規劃、建設、驗收和交付使用;老城區和已建成的居住(小)區,要限期通過購置、置換、租賃等方式開辟養老服務設施。

    詹成付介紹,國務院要求,國土資源部等相關部門,出臺具體政策,將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃;各地各單位可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。

    《意見》明確,民辦非營利性養老機構與政府開辦的養老機構享有相同的土地使用政策,對營利性養老機構建設用地優先保障供應。同時,詹成付稱,民政部將會同國土部等部門制定政策,嚴防以興辦養老機構之名,行經營房地產之實。

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